Твои-мои коридоры

После первой нашей публикации по строительству многоквартирного дома на Народной, 15 в редакцию «Псковской правды - Вече» обратилось несколько псковичей. Они купили и уже оплатили квартиры в этом еще строящемся доме. Покупка происходила через несколько псковских агентств недвижимости. В основном речь шла об однокомнатных квартирах.

В основной массе несостоявшиеся собственники квартир на Народной, 15 приходили в агентство недвижимости либо увидев рекламу в одной из газет, либо через продажу собственной квартиры.

- Мы вначале продали свои квартиры, и в агентстве нам предложили купить новые в строящемся доме, - рассказала одна из участниц Тамара (имя изменено. – Прим.авт.). - Агента, с которым я общалась, и кто присутствовал на всех сделках, я знала лично, поэтому никаких подозрений у меня не возникло.

Однокомнатные квартиры в строящемся доме предлагались за сумму менее 1 млн рублей. Весьма привлекательная цена.

После продажи своих квартир у семи наших героев представители риелторских фирм забрали экземпляры договоров по купле-продаже недвижимости с агентством, и на руках у людей, продавших свои квартиры, остались только договоры с новыми покупателями квартир.

Формально продавцом квартир на Народной, 15 выступила подрядная организация «СтройКомфорт-Плюс», то есть даже не застройщик.

Основанием для приобретения квартир через подрядную организацию послужил некий договор подряда и соглашение о резервировании помещений на Народной, 15, которые «СтройКомфорт-Плюс» показывала покупателям.

Подрядчик заключил с покупателями два договора: предварительный договор купли-продажи новой квартиры и договор беспроцентного займа.

- Также нам объясняли, что предварительный договор регистрировать в кадастровой палате не нужно, - объяснила Анна. – Позже с нами заключат основной договор, который и будет зарегистрирован.

Но почему же было подписано два договора: предварительной продажи и беспроцентного займа? Почему не договор долевого участия в строительстве дома на Народной, 15?

- Это стандартная для нас схема, - ответила специалист по недвижимости одного из проводивших сделку агентств Елена Наволоцкая. - При работе со всеми застройщиками заключается предварительной договор купли-продажи и договор беспроцентного займа - как свидетельство оплаты.

На вопрос, почему же не заключается договор долевого участия в строительстве, Наволоцкая пояснила, что такой договор заключается лишь на определенном этапе стройки, при возведении определенного процента от всего здания. Хотя на момент подписания документов между подрядчиком и «покупателями» квартир все основные строительные работы были выполнены и велись работы по облицовке фасада и внутренней отделке помещений.

Два заключенных договора фактически противоречат друг другу, считает юрист Независимой коллегии адвокатов Валерий Дозоров.

- По сделке ведь основная наша задача – купить квартиру, а не дать денег в долг, - пояснил Валерий Дозоров. – Если мы заключаем два договора, предполагается, что оба договора обладают равной юридической силой.

По мнению юристов, совершенная сделка – простой заем денежных средств, но никак не покупка квартиры.

- По предварительному договору купли-продажи подрядчик обещает продать квартиру указанному лицу, после того как площади перейдут в собственность подрядчика, - прокомментировал Дозоров. – Но в силу различных обстоятельств он может этим собственником и не стать.

- Внесение полной стоимости квартиры по предварительному договору не является основанием для признания права собственности на эту квартиру за лицом, оплатившим ее стоимость, - отмечает руководитель юридического центра агентства недвижимости Марина Макаренко. - По предварительному договору купли-продажи квартиры покупатель вносит аванс в счет будущей покупки, которая должна быть оформлена основным договором купли-продажи.

Любой договор, связанный с недвижимостью, должен в обязательном порядке проходить регистрацию в Росреестре, напоминают специалисты.

Подрядная организация «Стройкомфорт-Плюс», занявшая у только известных нам семи человек более чем 6,6 млн рублей, на связь со своими заемщиками не выходит.

- Когда мы звоним риелтору, нам отвечают: обращайтесь напрямую к подрядчику, нам не звоните, - говорит Вероника, еще одна пострадавшая.

Летом 2012 года подрядчик предложил вернуть потерпевшим средства. Часть их них согласилась, остальные – продолжают настаивать на квартирах.

- Да, компания стала возвращать деньги, и тем, кто согласился, «СтройКомфорт-Плюс» выплатил одну треть от общей суммы, - рассказывает Тамара.

Остальные две трети суммы компания по заключенным с пострадавшими мировым соглашениям обязуется выплатить до 25 декабря текущего года.

За комментарием мы обратились к генеральному директору компании-застройщику Народной 15, «проект: Псков» Станиславу Шматкову. Он подтвердил, что «СтройКомфорт-Плюс» действительно являлась и является их подрядной организацией.

Договор подряда со «СтройКомфорт-Плюс» был заключен в мае 2011 года, полный объем работ по которому компания должна была завершить к сентябрю того же года.

С подрядчиком действительно было заключено соглашение на резервацию 13, преимущественно однокомнатных, квартир, при условии выполнения подрядчиком определенного объема работ. Но работы не были выполнены, сроки окончания работ постоянно переносились.

- Но забронированные подрядчиком квартиры не есть квартиры в собственности, - пояснил Станислав Шматков. – Права распоряжаться этими квартирами у подрядчика нет, оно наступает только после регистрации права собственности в регистрационной палате.

Застройщик уверяет, что ничего не знал о проданных подрядчиком квартирах. Ситуация осложняется тем, что заявленные подрядчиком по предварительным договорам купли-продажи квартиры либо уже зарегистрированы на других собственников, либо были переданы администрации области под сертификаты для ветеранов.

- Слова людей о том, что кто-то забрал у них квартиры и передал области, не имеют оснований, - высказал свое мнение Шматков. – Когда с областью заключался договор на 115 квартир под сертификаты ветеранам, квартиры были чистые и не были ни за кем закреплены.

Сейчас у того же подрядчика есть соглашение о передаче ему 13 квартир после выполнения им работ. Правда, это уже новое соглашение, отменяющее все предыдущие условия. И квартиры другие, не те, которые подрядчик умудрился «продать» доверчивым покупателям.

- По новому соглашению подрядчику отходят в основном 2- и 3-комнатные квартиры, - говорит Шматков. – 1-комнатных квартир уже нет. Компания готова помогать и предлагать варианты. Но только тогда, когда подрядчик выполняет заявленный объем работ, и мы с ним полностью рассчитываемся.

Подобная продажа квартир - не первый случай за историю строительства на Народной, 15. До разбирательств со «СтройКомфорт-Плюсом» подобная ситуация возникла с другой подрядной организацией – РСУ-М. В 2010 году подрядчик также через агентства недвижимости заключал договоры беспроцентного займа под видом продажи квартир.

- И если «СтройКомфорт-Плюс» еще опирался на какие-то соглашения с нами, то в случае с РСУ-М люди просто заключали договор напрямую с подрядчиком в офисе агентства недвижимости, - рассказал Станислав Шматков.

Судебные разбирательства между застройщиком и РСУ-М тянутся до сих пор.

- Сейчас мы нашли юридические пути, для того чтобы 6 человек смогли рассчитывать на квартиры, - уточнил Шматков. – Но только в том случае, если суд признает их право требования на недвижимость. Мы действуем только через суд, чтобы к нам не смогли обратиться повторно и претендовать на одни и те же квартиры.

В нашей ситуации у лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры, возникает право обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор, считает юрист Марина Макаренко. Причем не исключена ситуация, что с такими исками в суд могут обратиться и другие лица, с которыми также заключены предварительные договоры на эту же квартиру. При рассмотрении подобных исков в суде будет иметь значение дата заключения договора. Суд должен удовлетворить иск того лица, которое заключило предварительный договор ранее других, пояснили юристы.

Пострадавшие в суд пока не обратились, но подали заявления с просьбой о возбуждении дела в Управление экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по Псковской области. На сегодняшний день дело не было заведено, управлением проводится проверка финансово-экономической деятельности компании-подрядчика, пояснили в пресс-службе ведомства.

Между тем многострадальный дом на Народной, 15 до сих пор не введен в эксплуатацию. Самая новая (а таких уже было три) дата сдачи - декабрь этого года.